Vendes tu semana de multipropiedad, firmas, cobras (o pagas para que te la quiten) y das el asunto por cerrado. Años después llega una carta reclamándote cuotas de un apartamento que ya no es tuyo. No es mala suerte: es lo que pasa cuando la venta no se inscribió en el Registro de la Propiedad en su momento. Este artículo explica por qué ocurre, por qué casi nunca se arregla después, y cómo hacerlo bien.
- Al vender, el comprador pasa a ser el dueño entre vosotros dos. Pero el Registro de la Propiedad sigue diciendo que eres tú hasta que alguien inscriba el cambio.
- La ley presume que el derecho pertenece a quien figura inscrito. Mientras figures tú, para todos los demás sigues siendo el titular.
- Inscribir no es obligatorio, pero exige escritura pública y, en la práctica, que el comprador colabore. Si no se hace al vender, lo normal es que no se haga nunca.
- Desconfía de quien te dice que "no hace falta inscribir": casi siempre es quien se ahorra el gasto.
- Vender no es lo mismo que dejar de figurar como dueño
- "No es obligatorio inscribir": una verdad a medias
- Por qué, si no se hace al vender, ya no se hace nunca
- Qué te puede pasar si sigues figurando como titular
- Entonces, ¿por qué hay quien te aconseja no inscribir?
- Cómo hacerlo bien: la lista para el día de la venta
- ¿Y si ya vendí y no se inscribió?
- Preguntas frecuentes
Vender no es lo mismo que dejar de figurar como dueño
Cuando firmas la venta de tu derecho de aprovechamiento por turno pasan dos cosas distintas, y conviene no confundirlas.
La primera es el contrato: tú transmites y el comprador adquiere. Entre vosotros, el derecho ya es suyo desde ese momento.
La segunda es lo que el resto del mundo sabe de esa venta: la gestora del complejo, un juzgado, un banco o tus propios herederos. Y lo que el resto del mundo consulta es el Registro de la Propiedad.
Traducido: si tu venta no está inscrita, frente a terceros tu venta casi no existe. El Registro sigue diciendo que el derecho es tuyo, y la ley presume que el Registro dice la verdad.
"No es obligatorio inscribir": una verdad a medias
Es cierto que la inscripción es voluntaria. La ley que regula hoy la multipropiedad lo dice así:
Fíjate en las dos condiciones que trae esa frase:
- "Podrá": nadie te obliga. Por eso hay quien dice que no hace falta.
- "Mediante escritura pública": un contrato privado firmado en una oficina no se puede inscribir tal cual. El artículo 3 de la Ley Hipotecaria exige escritura pública, ejecutoria o documento auténtico para inscribir.
Hay un tercer detalle que casi nadie cuenta. El mismo artículo 31.1 prevé que, al inscribirse la primera transmisión, el Registro anote que el derecho queda gravado «con carácter real para responder de las dos últimas cuotas». Es decir: el propio derecho responde de las cuotas impagadas. Si el comprador deja de pagar, lo que se persigue es un derecho que, en el Registro, sigue a tu nombre.
Por qué, si no se hace al vender, ya no se hace nunca
No es un problema legal, es un problema práctico: para escriturar hacen falta los dos, y el comprador solo tiene motivos para colaborar mientras la operación no está cerrada. Después, el interés en inscribir es solo tuyo.
Ese artículo te permite exigir al comprador que firme la escritura. Pero exigirlo, si no colabora, significa reclamarlo en un juzgado. Lo que el día de la venta era una firma, años después es un procedimiento.
Qué te puede pasar si sigues figurando como titular
Si ya te ha llegado un monitorio, lo urgente es el plazo: aquí te explicamos cómo defenderte.
Entonces, ¿por qué hay quien te aconseja no inscribir?
Porque a alguien le sale más barato. Las razones que se suelen dar son estas, y ninguna te favorece a ti:
- "Cuesta dinero." Es verdad: notaría y Registro tienen un coste. Pero es un coste de una vez, frente a un riesgo que puede durar décadas.
- "No es obligatorio." También es verdad, como hemos visto. Lo que no te dicen es que, sin inscripción, sigues figurando tú.
- "Ya no es tuya, da igual." Entre tú y el comprador, sí. Frente a la gestora, un juzgado o tus herederos, no da igual.
- "Nosotros nos encargamos." Perfecto: entonces que conste por escrito, con plazo, en la escritura o en el contrato.
Cómo hacerlo bien: la lista para el día de la venta
- Pide una nota simple antes de firmarAsí sabes cómo está inscrito tu derecho y a nombre de quién. Se solicita en el Registro de la Propiedad o a través del Colegio de Registradores.
- Firma en escritura públicaNo te conformes con un contrato privado: sin escritura no hay inscripción posible.
- Que el comprador quede bien identificadoNombre o razón social completos y NIF. Si es una empresa, comprueba que existe y está activa.
- Pide que la escritura se presente en el RegistroEn la misma notaría, el mismo día o en los siguientes. Que no quede "para más adelante".
- Comunica la venta a la gestora por escritoCon copia de la escritura y por un medio que deje constancia, como un burofax.
- Comprueba el resultadoUnas semanas después, pide otra nota simple y verifica que el titular ya es el comprador.
- Guarda todoEscritura, justificantes, comunicaciones y notas simples. Si algún día te reclaman, es tu defensa.
Sobre quién paga: salvo que pactéis otra cosa, el Código Civil reparte los gastos así.
¿Y si ya vendí y no se inscribió?
- Pide una nota simple para saber qué figura hoy en el Registro.
- Localiza tu contrato y cualquier prueba de la venta y del pago.
- Requiere al comprador por escrito para que firme la escritura. Si no colabora, el artículo 1279 del Código Civil te permite exigirlo judicialmente.
- Comunica la venta a la gestora por burofax, con copia de lo que tengas.
- No ignores ninguna reclamación: contestar a tiempo es lo que evita que una deuda ajena acabe siendo tuya.
Si el comprador no aparece o ni siquiera sabes quién es, cada caso es distinto y conviene mirarlo con calma. También puede tener sentido plantear la desvinculación por cambio de titular, hecha esta vez con escritura e inscripción.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio inscribir la venta de una multipropiedad?
No. El artículo 31.1 de la Ley 4/2012 dice que la transmisión "podrá" inscribirse. Pero si no se inscribe, el Registro seguirá mostrándote a ti como titular.
¿Me sirve el contrato privado que firmé?
Es válido entre tú y el comprador, pero no se puede inscribir tal cual: hace falta escritura pública.
¿Quién paga la notaría y el Registro?
Lo que pactéis. Si no pactáis nada, el artículo 1455 del Código Civil pone la escritura a cargo del vendedor, y la primera copia y lo posterior, a cargo del comprador.
La empresa que me compra la semana dice que ella se encarga de todo. ¿Me fío?
Que conste por escrito: plazo para firmar la escritura, plazo para presentarla en el Registro y quién paga. Y compruébalo después con una nota simple.
¿Cómo sé si mi venta está inscrita?
Pidiendo una nota simple del derecho. Si el titular sigue siendo tú, la venta no está inscrita.
¿Vendiste y no sabes si se inscribió?
Cuéntanos tu caso y te decimos qué comprobar primero.
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